Dette mener Halden Næringsutvikling om forslaget til ny arealplan i Halden Kommune

Halden Kommune har sendt et forslag til ny arealplan på høring. Her kan du lese Halden Næringsutvikling sitt høringssvar til denne planen.

Halden Næringsutvikling er byens største forening for bedrifter, og representerer byens næringsliv. Foreningen har 100 medlemmer og medlemsantallet er kontinuerlig stigende. Foreningens oppdrag er å styrke næringslivet og bidra til at det skapes flere jobber i Halden, slik at det skapes verdier som kommer alle til gode.

Foreningen er en pådriver for utvikling i Halden og jobber for gode rammevilkår for næringslivet. Vårt mål er at sysselsettingen skal øke og at Halden skal bli den mest næringsvennlige byen i Norge. Arealpolitikken er en sentral del av næringspolitikken og skal løse sentrale problemstillinger som gjelder befolkningsutvikling, boligbehov og bedriftsutvikling.

Vi takker for invitasjonen til å gi høringsinnspill om forslag til kommuneplanens arealdel 2021-2050. Vi kommenterer først prosessen og plandokumentene, og deretter de enkelte planbestemmelsene hvor vi ønsker endringer.

Innledende kommentarer

Innledningsvis ønsker vi å understreke næringslivets klare ønske om at kommuneplanens arealdel skal vedtas med et bredt flertall, for å sikre at planen står seg over tid og legger en langsiktig og forutsigbar ramme for byutviklingen i Halden. Det er sentralt for planens legitimitet og for at utbyggere, investorer, bedrifter og enkeltpersoner kan treffe investeringsvalg vedrørende eiendom.

Vi vil rose kommunen for arbeidet med å heldigitalisere plankartet, da dette gjør dokumentene oversiktlige og lett tilgjengelige. Planen bruker også et klart språk som gjør at den er lettlest og tilgjengelig. Videre vil vi berømmer Halden kommune for et gjennomarbeidet arealplanforslag.

Overordnet er vårt inntrykk at planen legger gode føringer for næringstomter. Gjennom dette legger planen opp til gode rammer for å videreutvikle det eksisterende næringslivet i Halden og danner et viktig grunnlag for å tiltrekke nye næringsaktører og jobbskapere til byen. Vi støtter videreføringen av eksisterende næringsområder og at besøksintensive næringer skal ligge sentrumsnært. Vi støtter også forslaget til nye næringsområder og vil understreke at de nye områdene må markeres tydeligere i plankartene og bestemmelsene, og at Tobruåsen skal være et område som kan benyttes til annen næringsvirksomhet dersom Batterifabrikken til Hydro, Panasonic og Equinor legges til en annen plass enn Halden.

Vi etterlyser en mer offensiv strategi for infrastruktur og vekstfremmende investeringer i samferdsel. Utvikling innen vei, jernbane, havn og bredbånd blir viktig framover, ikke minst som følge av signaler om store endringer i Nasjonal transportplan. Det er også ønskelig med utvikling av flere ladestasjoner for bil og taxi og andre miljøtiltak.

Når det gjelder boligutvikling, frykter vi at den kraftige nedbyggingen, tilbakeføringen av 955 daa som i forrige plan lå med utbyggingsformål til LNF-formål eller grønnstruktur, og innføringen av de foreslåtte rekkefølgebestemmelser for nye boligutbyggingsområder vil kunne drive bort investeringsviljen i Halden og gjøre at kapital og kompetanse istedenfor forflytter seg til andre kommuner. Det er også viktig for oss å understreke at antallet boenheter som er omtalt i planbeskrivelsens kapittel 8.9 er høyst urealistisk etter en grundig gjennomgang av bransjen selv.

Boligutbyggingspolitikken som planen legger opp til, vil også slå uheldig ut for store deler av byggenæringen, ettersom arealplanen og sentrumsplanen i liten grad trekker opp en utviklingsretning som samstemt med den nåværende næringsprofilen i Halden. Store utbyggingsprosjekter i sentrum og sterkt fortettingsfokus vil primært tilfalle større næringsaktører, og vil i liten grad sysselsette de små og mellomstore bedriftene i næringen. Byggenæringen sysselsetter om lag 1000 personer i Halden, og gjennomsnittlig andel sysselsatte per bedrift er 2,5 personer. Vi minner om at bransjestrukturen er sentral for planens realisme.

Tilbudet av boliger er sentralt for å tiltrekke oss viktig arbeidskraft til næringslivet, og det er svært uheldig dersom planen slår beina under viktig mål om befolkningsvekst. Vi er svært bekymret over den befolkningsutviklingen som SSB nå stipulerer i Halden, som viser en markant nedgang i antall beboere sammenlignet med prognosene fra tidligere år. Den viser også at antall eldre vil øke i stort monn, uten at antallet unge i arbeidsfør alder øker i samme takt. Dette vil føre til et stort avvik mellom offentlige inntekter og utgifter i de kommende årene, og bidra til at kommunens økonomi vil gå fra å være anstrengt til å bli svært dårlig.

For å imøtekomme denne utfordringen må Halden ta kraftfulle grep for å øke byens attraktivitet og arbeidsmarked. Denne planen er avgjørende for å adressere problemet og endre kurs, og vi oppfatter den som altfor defensiv slik den nå foreligger. Vi savner de store drøftingene om hvordan vi vil at Halden skal vokse i fremtiden og stiller oss undrende til at man ikke benytter utbyggingsarealet på 4 km2 fram til 2050. Vi etterlyser også en mer offensiv strategi og konkrete markedsføringsaktiviteter for å tiltrekke flere tilflyttere fra storbyene. Coronapandemien har i stor grad endret arbeidsvanene våre og mange arbeidsplasser signaliserer at de i større grad tilrettelegge for kombinasjoner av hjemmekontor og kontor for sine ansatte i årene framover. På denne måten vil Halden med sin togforbindelse være et viktig og godt alternativ til byutviklingen i Oslo.

Da blir det viktig å ha tilstrekkelig varierte boligområder. Vi støtter at sentrum og bydelssentrene skal tilrettelegges for økt fortetting, da det vil være er positivt å utvikle en urban bykjerne med appell til enkelte kundegrupper, og bidra til å skape flere arealeffektive løsninger og mer konsentrert bebyggelse. Vi merker oss derfor med bekymring at kommunen i planbeskrivelsen inngående drøfter at utviklingen av sentrum går tregere enn anslått og at «Halden er en komplisert by å utvikle da mange forhold må avstemmes med hverandre. Utbygging her blir fort forsinket, og dette medfører igjen press på områder i randsonen av tettstedet». Kommunen peker også selv på at planens tydelige fortettingsstrategi sannsynligvis vil føre til at det ikke blir bygget ut nok boliger ut ifra det årlig beregnede boligbehovet. Ettersom planen legger opp til sentrumsutvikling som hovedstrategi, må man også forvente at det blir en økning i boligprisene. Som følge av dette viser kommunen selv til at det vil bli behov for at kommunen tilrettelegger for sosial boligutbygging i årene som kommer.

Halden Næringsutvikling mener at nye boligfelter med småhusbebyggelse (eneboliger og rekkehus e.l.) er særlig viktig for byens langsiktige utvikling, og utbyggingsbestemmelsene er derfor sentrale virkemidler for vekst og verdiskaping. Med den usikkerheten som planbeskrivelsen trekker opp, ønsker vi at planen legger opp til flere nye utbyggingsområder slik at man redusere risikoen for lav utbyggingstakt.

I tillegg mener vi at bestemmelsene må tydeliggjøres der de i dag er diffuse og at Halden kommune må kjennetegnes av en vilje til og en kultur for å si ja til utvikling når man kan.

Om prosessen fram til forslag

En effektiv og god planprosess skal utvikle forslag til løsninger og involvere dem som blir berørt på en relevant måte, samt gi et helhetlig grunnlag for kommunestyret når de skal vedta den nye arealplanen. Planprogrammet skisserte et godt opplegg for en bred medvirkning, men Halden Næringsutvikling konstaterer at aktiviteten ikke har fulgt planens bestemmelser om åpne folkemøter, formellehøringer eller et byLAB som skulle etableres i Halden Storsenter. Vår bekymring er derfor at mange viktige innspill ikke er kommet fram, og vi understreker derfor viktigheten av at innspill fra høringen behandles grundig og vektlegges i det videre arbeidet.

Videre vil vi kommentere at det har vært en uholdbar situasjon fra 2018 når Halden Kommune har gitt aktører midlertidig forbud mot bygging med en begrunnelse om at prosjektene må avvente rullering av kommuneplanens arealdel. Vi mener det er rimelig av innbyggere og næringsliv å forvente at kommuneplanens arealdel skal gjelde fram til en ny plan blir vedtatt, ettersom dette er sentrale prinsipper som ivaretar hensynet til forutsigbarhet, planlegging og rettsikkerhet. Saken ble adressert i eget brev til kommunen datert 28.01.2021, hvor vi blant annet anførte at bruken av forbudsbestemmelsen i PBL. 13-1 må holdes til et minimum og dersom den skal benyttes må det være særskilt begrunnet i hvert enkelt tilfelle. Vi forutsetter at denne praksisen ikke forekommer i framtiden.

Om plandokumentene

Samfunnsplanen 2018 – 2050 er det overordnede dokumentet for utvikling i Halden kommune.

Samfunnsplanen har en visjon om å gjøre Halden forberedt for omstilling, og har nedfelt følgende mål:

• I Halden skal arbeid, kunnskap og klima være viktigst, det gir også disse målene for planperioden.

• En attraktiv kommune basert på bærekraftig utvikling

• En kommune det er godt å bo i – gode levekår, en trygg oppvekst for barna med mangfold og høy livskvalitet.

• Omstilling og innovative løsninger gir økt sysselsetting og etableringsattraktivitet.

• Utdanningsnivået skal heves og resultatene i skolen forbedres.

De fleste hovedmålene er uklart formulert og derav vanskelige å evaluere, men vi anser at følgende er intensjonen.

- Sysselsettingen skal øke

- Flere bedrifter og enkeltpersoner skal etablere seg i Halden

- Utdanningsnivået skal heves og resultatene i skolen skal forbedres

- Det skal utarbeides flere innovative løsninger

- Kommunen skal anses som mer attraktiv som følge av bærekraftig utvikling

- Kommunens skal kjennetegnes av gode levekår og en trygg oppvekst for barn.

- Arbeid, kunnskap og klima skal prioriteres.

Det oppstår etter vårt syn noen uklarheter som skyldes at kommuneplanens arealdel og kommuneplanens samfunnsdel er utarbeidet fra to ulike kommunale planstrategier. Optimalt burde disse planene bygge på samme planstrategi. Ved neste rullering oppfordrer vi til at disse prosessene sees mer i sammenheng.

Vi erfarer at det er noen feilaktige premisser som ligger til grunn i enkelte av dokumentene som er utarbeidet i forbindelse med prosessen, og som legger en del føringer for analysen og konklusjonene. Vi har særlig behov for å kommentere at antallet boenheter som er omtalt i planbeskrivelsens kapittel 8.9 er høyst urealistisk etter en grundig gjennomgang av næringen selv.

Kommunen skriver at «Halden kommune har en boligreserve fra 2011-planen med potensial for ca. 800 boenheter på tomter som er regulert til bolig, men som ennå ikke er utbygd. Areal avsatt til framtidig boligbebyggelse i kommuneplanen fra 2011 som ikke er detaljregulert og utviklet, utgjør ca. 1200 daa. Utenfor tettstedsgrensen ligger det omkring 120 fradelte tomter. Dette har vært utgangspunktet ved vurdering av omfang og lokalisering av nye boligområder». Bransjen har gått igjennom Rapport: Ubebygde eiendommer regulert til boligformål hvor disse tallene blir presentert (Datert 11.11.2020). Basert på det samme materiellet viser våre egne estimater at det i beste fall er snakk om mellom 260-350 boenheter i den kommende perioden, hvorav 240 av dem allerede er under utvikling av utbyggere. Bare 50-60 tomter ligger ute slik at folk kan kjøpe dem.

Det er alvorlig om et så viktig premiss for planen er feil, og vi mener at dette må vektlegges i mye større grad slik at man har et mer oppdatert materiale i det kommende arbeidet. Vi anser at en naturlig konsekvens av denne erkjennelsen skal være at flere områder må tas inn i planen.

Kommuneplanenes løpetid er lang, og arealdelen er foreslått å være gjeldende for perioden 2021 til 2050. Dette vil garantert være en periode med mange og store endringer i Halden-samfunnet. Vi vil derfor anmode administrasjonen og politikerne om å vurdere 5-10 årlige rulleringer av de mest sentrale deler av planen. Vi ber også kommunen vurdere å legge inn en ordning for veksling av områder fra næring til bolig, eller bolig til næring i situasjoner der områder har blitt liggende ubenyttet til formålet i flere etterfølgende planperioder.

Ellers vil vi understreker at det blir viktig for kommunen å ha gode verktøy for å følge opp tiltakene og planene, samt styringsverktøy som viser avviksmeldinger fra gjeldene prediksjoner og måltall. Uten dette blir ikke arealplanen det utviklingsverktøyet som det er ment å være.

Om planbestemmelsene

1. Vi savner blant annet definisjonen av transformasjon og motstrid under paragraf 1.2. Dette er områder som sentrumsplanen er taus på. En større tydelighet rundt dette vil derfor gjøre sentrumsplanen til et bedre utviklingsverktøy. For transformasjon ber vi om at det gjøres en jobb på hva dette faktisk er. Rapporten «Boligproduksjon som følge av ombygging av eksisterende bygg» fra 2012 er viktig i dette arbeidet.

2. Paragraf 2-1 stadfester at det ved tolkning av planen er nødvendig å gjøre en helhetlig vurdering av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Erfaringen fra den gjeldende sentrumsplanen gjør at vi mener at sentrale intensjoner bak planen også bør tillegges vekt i den helhetlige vurderingen.

3. Paragraf 2.2 setter opp hvilke tiltak som utløser krav om reguleringsplan. Vi mener kravene som settes opp under 2.2.1 Generelt 1-3 er for diffuse og vil bidra til å vanskeliggjøre investeringsbeslutninger i de kommende årene. Det er også problematisk at opplistingen ikke er uttømmende. Vi mener at opplistingen skal være uttømmende slik at den er tydelig og klar.

Det vil gjøre det enklere for den enkelte utbygger å vurdere risiko og kostnader ved hvert enkelt investeringsobjekt, og redusere risikoen for at man får avslag eller utsettelser som følge av skjønnsmessige vurderinger som baserer seg på et uklart regelverk.

Vi tror at kommunen i større grad kommer til å kreve reguleringer med disse bestemmelsene enn det som har vært tilfellet med dagens plan. Det skyldes blant annet 2.2.1 punkt 5 om etablering av ny boenhet (fra og med boenhet nr. 1) i områder hvor det etter kommunens skjønn ligger til rette for fortetting med 4 eller flere nye boenheter. Vi mener det er viktig med mer tydelighet enn dette, og ønsker heller tydelige tellekantsystemer og bestemmelser, ettersom det tydeliggjør kostnads- og risikobildet for aktørene og kan bidra til å redusere tvister.

For å åpne for unntaksbestemmelser mener vi at det bør tillegges mer utfyllende informasjon under punkt 2.2.2 Unntak fra plankrav.

Når det gjelder boligutbyggelse vil vi foreslå at man endrer 2.2.1 punkt 4 til at det isteden kreves regulering når det skal opprettes 10 eller flere boenheter. Vi mener at det vil gjøre det mer realistisk å oppnå kommunens fortettingsstrategi og det vil redusere dyrt, tungt og tidkrevende reguleringsplanarbeid. Ved etablering av 4-9 boenheter kan det istedenfor eksempelvis legges inn krav om en ROS-analyse.

4. Planen setter rekkefølgekrav i 2.4.1 som innebærer en langt sterkere styring av utbyggingsområder enn tidligere planer. Tidligere har Halden kommune i liten grad valgt å styre etableringsrekkefølgen av store nye boligområder. Vi mener at markedsøkonomiske mekanismer med konkurranse mellom tilbydere av tomter og boliger vil bidra til å nå planens intensjoner - ikke sterk kommunal styring.

Halden Næringsutvikling støtter derfor ikke rekkefølgekravene i 2.4.1 annet ledd/bokstav b. Vi anser at den sterke styringen framstår som rigid og uhensiktsmessig, og vi frykter at boligutviklingen vil kunne stagnere slik bestemmelsene er foreslått fra kommunen. Modellen vil gi mindre fleksibilitet for utbyggere, det vil gi mindre konkurranse i markedet og kunne føre til en knapphet på tomter som vil drive prisene opp. De foreslåtte rekkefølgebestemmelser kan medføre at enkelte grunneiere havner i en særlig gunstig konkurransesituasjon og kan styre markedet i forhold til pris og tempo på salg. En tilnærmet monopolsituasjon kan også medføre at mindre aktører som byggmestre ikke får tilgang til tomter for bygging og salg i egen regi. Om det blir færre aktører og mindre aktivitet, vil det svekke omfanget av arbeidsplasser og skatteinntekter i Halden. Rekkefølgebestemmelsene kan også medføre at boligbygging og boliger blir dyrere. Det vil være det motsatte av planens intensjoner om en mer boligsosial profil med rimelige tomter og billige boliger for førstegangskjøpere og andre.

Vi kommenterer ikke de spesifikke boligområdene som ligger i planen, da vi mener at ansvaret ligger til hver enkelt aktør å fremme sine syn i denne saken. Men vi understreker at det er avgjørende at områdene er reelle og at kommunen påser at områdene er interessante å utvikle for utbyggere og eiere, og at de er i tråd med planens overordnede målsetning om at «Arealdelen skal legge til rette for varierte botilbud som er tilpasset etterspørsel og befolkningsutvikling».

Paragraf 2.4.1 b foreslår at felter i Gruppe 2 og 3 ikke kan igangsettes for regulering før det er gitt byggetillatelse på minst 75 % av tomtene på de regulerte feltene fra den tidligere perioden. Den uregulerte delen av Remmen B16 kan ikke igangsettes før 80 % av den regulerte delen er ferdig utbygd, og Strupe B17 og 18 kan ikke detaljreguleres før kommunen har bygget et hovedvegsystem og adgangsområder. Dersom noen av disse områdene stagnerer, i kort eller lengre tid, enten i form av byggetillatelser, utbygginger eller veietableringer, vil det være kritisk for den langsiktige utviklingen i Halden. Det vil i så fall få store implikasjoner for byggenæringen og for byens attraktivitet og utbygging av nye boliger.

Bestemmelsene innebærer for høy risiko og vi mener at den skal fjernes. Reguleringer er både dyre og tidkrevende, og det er lite som taler for at man igangsetter reguleringer av områder i gruppe 2 og 3 dersom man er usikker på framdriften i de tidligere gruppene.

For øvrig vil vi påpeke at det er et misforhold mellom det faktum at Halden Byutvikling AS (100% eiet av Halden kommune) og CondoVita/Fredrikshalds brygge har inngått en salgsavtale knyttet til Hollenderen datert 2026, mens forslaget i rekkefølgebestemmelser antyder 2031.

Vi har forståelse for, og støtter, bestemmelsen i 2.4.1 første ledd a, som sier at «etablering av nye boligområder skal ta hensyn til skolekapasiteten i skolekretsen i området det tilhører». Det virker hensiktsmessig for å unngå at det blir stor over- eller underkapasitet ved enkelte skoler i byen. Vi mener derfor at denne bestemmelsen skal være den førende i arealplanen. Vi mener også at innføringen av flytende skolekretser vil være et annet viktig virkemiddel for å unngå dette i framtiden.

5. Kommunen foreslår i Paragraf 2.4.2 a) at «utbygging i eksisterende næringsområder med god tilknytning til transportnettet prioriteres før nye områder tas i bruk». Det viktigste prinsippet bør være at næringsaktører som vil bygge i Halden har muligheter til å etablere seg i næringsområder som er best tilpasset til deres forretningsbehov. For mange av dem vil det innebære god tilknytning til transportnettet, men ikke nødvendigvis for alle. Vi ser derfor ingen grunn til å sette opp en slik prioritering som kommunen foreslår i bestemmelsen, og synes at retningslinjene som er foreslått er langt bedre tilpasset til virkeligheten til næringslivet. Retningslinjen lyder at «Prioritering av næringsområder må ta hensyn til planlagt virksomhet og kapasitet i de eksisterende næringsområdene», og vi mener at Kommunen skal endre 2.4.2 a til denne bestemmelsen.

6. Kommunen foreslår i Paragraf 5-1 at «ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter, både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Det er viktig for oss at denne bestemmelsen ikke må bli en sovepute for utvikling, og viser for øvrig til tidligere kommentarer om at vi ønsker at bestemmelsene skal være minst mulig diffuse og mest mulig klare og tydelige.

7. I Paragraf 9.1.8 om næringsbebyggelse savner vi en beskrivelse av området Tobruåsen.

Oppsummert:

• Vi ønsker at kommuneplanens arealdel skal vedtas med et bredt flertall, for å sikre at planen står seg over tid og legger en langsiktig og forutsigbar ramme for byutviklingen i Halden

• Vi vil rose kommunen for arbeidet med å heldigitalisere plankartet

• Vi støtter videreføringen av eksisterende næringsområder og at besøksintensive næringer skal ligge sentrumsnært. Vi støtter også forslaget til nye næringsområder og vil understreke at de nye områdene må markeres tydeligere i plankartene og bestemmelsene.

• Vi mener at Tobruåsen skal være et område som kan benyttes til annen næringsvirksomhet dersom Batterifabrikken til Hydro, Panasonic og Equinor legges til en annen plass enn Halden.

• Vi etterlyser en mer offensiv strategi for infrastruktur og vekstfremmende investeringer i vei, jernbane, havn, bredbånd og ladestasjoner.

• Vi frykter at den kraftige nedbyggingen, tilbakeføringen av 955 daa som i forrige plan lå med utbyggingsformål til LNF-formål eller grønnstruktur, og innføringen av de foreslåtte rekkefølgebestemmelser for nye boligutbyggingsområder vil drive bort investeringsvilje i Halden og gjøre at kapital og kompetanse istedenfor forflytter seg til andre kommuner.

• Vi støtter at sentrum og bydelssentrene skal tilrettelegges for økt fortetting. Men vil understreke at boligutbyggingspolitikken som planen legger opp til vil kunne slå uheldig ut for store deler av byggenæringen, ettersom bestemmelsene, arealplanen og sentrumsplanen i liten grad trekker opp en utvikling som samstemt med den nåværende næringsprofilen i Halden.

• Tilbudet av varierte boliger er sentralt for å tiltrekke oss viktig arbeidskraft til næringslivet, og vi anser at planen er for defensiv slik den nå foreligger. Vi mener at nye boligfelter med småhusbebyggelse (eneboliger og rekkehus e.l.) er særlig viktig for byens langsiktige utvikling. Med den usikkerheten som planbeskrivelsen trekker opp, ønsker vi at planen legger opp til flere nye utbyggingsområder slik at man redusere risikoen for lav utbyggingstakt.

• Bestemmelsene må tydeliggjøres der de i dag er diffuse og at Halden kommune må kjennetegnes av en vilje til og en kultur for å si ja til utvikling når man kan.

• Antallet boenheter som er omtalt i planbeskrivelsens kapittel 8.9 er urealistisk. Etter en grundig gjennomgang av bransjen, viser estimater viser at det i beste fall er snakk om mellom 260-350 boenheter i den kommende perioden, hvorav 240 av dem allerede er under utvikling av utbyggere. Det er alvorlig om et så viktig premiss for planen er feil, og vi krever at kommunen har et mer oppdatert materiale i det kommende arbeidet. Vi anser at en naturlig konsekvens av denne erkjennelsen skal være at flere områder må tas inn i planen.

• Vi mener at sentrale intensjoner bak planen også bør tillegges vekt i den helhetlige vurderingen i §2.1.

• Vi mener kravene som settes opp under §2.2.1 Generelt 1.-3. er for diffuse og at det er svært problematisk at opplistingen ikke er uttømmende. Vi mener at opplistingen skal være uttømmende slik at den er mest mulig tydelig og klar.

• Vi vil foreslå at man endrer 2.2.1 punkt 4 til at det kreves regulering når det skal opprettes 10 eller flere boenheter. Vi mener at det vil gjøre det mer realistisk å oppnå kommunens fortettingsstrategi og det vil redusere dyrt, tungt og tidkrevende reguleringsplanarbeid. Ved etablering av 4-9 boenheter kan det istedenfor eksempelvis legges inn krav om en ROS-analyse.

• Vi ønsker å endre §2.2.1 punkt 5 om etablering av ny boenhet (fra og med boenhet nr. 1) i områder hvor det etter kommunens skjønn ligger til rette for fortetting med 4 eller flere nye boenheter. Vi mener det er viktig med mer tydelighet enn dette, og ønsker isteden tydelige tellekantsystemer og bestemmelser, ettersom det tydeliggjør kostnads- og risikobildet for aktørene og kan bidra til å redusere tvister.

• Vi støtter ikke rekkefølgekravene i §2.4.1 annet ledd/bokstav b. Vi anser at den sterke styringen framstår som rigid og uhensiktsmessig, og vi frykter modellen vil gi mindre fleksibilitet for utbyggere, det vil gi mindre konkurranse i markedet og kunne føre til en knapphet på tomter som vil drive prisene opp.

• Vi har forståelse for, og støtter, bestemmelsen i §2.4.1 første ledd a, som sier at «etablering av nye boligområder skal ta hensyn til skolekapasiteten i skolekretsen i området det tilhører». Det virker hensiktsmessig for å unngå at det blir stor over- eller underkapasitet ved enkelte skoler i byen. Vi mener derfor at denne bestemmelsen skal være den førende i arealplanen.

• Vi ser ingen grunn til å sette opp en slik prioritering som kommunen foreslår i §2.4.2 a, og synes at retningslinjene som er foreslått er langt bedre tilpasset til virkeligheten til næringslivet: «Prioritering av næringsområder må ta hensyn til planlagt virksomhet og kapasitet i de eksisterende næringsområdene», og vi mener at Kommunen bør endre 2.4.2 a til denne bestemmelsen.

• I §9.1.8 om næringsbebyggelse savner vi en beskrivelse av området Tobruåsen.

Avslutning

Denne planen iverksettes i en tid preget av stor usikkerhet som følge av Coronapandemien og den vil ha en sentral rolle i de kommende årene for å sikre framdrift for nærings- og eiendomsutvikling. Vi takker for muligheten til å gi våre innspill og ønsker kommunen lykke til i det videre arbeidet. Vi ser fram til å se administrasjonens bearbeidede forslag som sendes til kommunestyret og formannskapet.

Vennlig hilsen,

Øystein Falch og Ingeborg Marie Østby Laukvik

Styreleder Daglig leder